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Mietfläche
Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 % beträgt.
(BGH, Urteil vom 07.07.2004 (VIII ZR 192/03)
Praxistip: Bei Mietverträgen über Wohnraum ist es nicht erforderlich, die Wohnfläche im Mietvertrag anzugeben. Weniger ist auch hier besser. Ist die Fläche im Vertrag angegeben, gilt sie als zugesicherte Eigenschaft - zumindest bei Abweichungen von mehr als 10 % (tatsächlicher Minderfläche) kann der Mieter in diesen Fällen die Miete sogar rückwirkend zum Mietbeginn kürzen (und nicht nur in der Folgezeit). Ist die Fläche tatsächlich größer als im Vertrag angegeben, hat der Vermieter keinen Anspruch auf eine entsprechende Erhöhung der Miete.
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Kündigungsverzicht
Ein beidseitiger, zeitlich begrenzter (hier: für etwas über ein Jahr) Kündigungsausschluß im Wohnungsmietvertrag ist wirksam.
(BGH, Urteil vom 06.10.2004 - VIII ZR 2/04)
Anmerkung: Gemäß der Mietrechtsreform können die Mieter immer mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Die einfachen Zeitmietverträge sind nicht mehr zulässig. Die einzige Möglichkeit, den neuen Mieter für eine längere Zeit als 3 Monate zu "binden", besteht aktuell in der Vereinbarung eines Kündigungsverzichtes.
Praxistipp: Bitte beachten Sie, daß der Kündigungsverzicht nur wirksam ist, wenn er beidseitig vereinbart ist. Aus der obigen Entscheidung und weiteren von verschiedenen Gerichten getroffenen Entscheidungen dazu hat sich ergeben, daß ein Kündigungsverzicht wohl für eine Zeit bis maximal ca. 2 Jahren wirksam vereinbart werden kann.
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Abrechnung I: Vereinbarung von zu niedrigen Nebenkostenvorauszahlungen im Mietvertrag
Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluß, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten.
(BGH, Urteil vom 11.02.2004 - VIII ZR 195/03)
Praxistipp: "Besondere Umstände" liegen z.B. vor, wenn der Mieter bei der Vertragsverhandlung deutlich gemacht hat, daß ihm wichtig ist, daß die Höhe der Vorauszahlungen angemessen ist, und er nicht mit erheblichen Nachzahlungen rechnen muss. Wir empfehlen für die Praxis grundsätzlich, die Höhe der Vorauszahlungen für Neben- und Heizkosten, in ausreichender Höhe zu vereinbaren, am besten so, daß sich für den Mieter ein (kleines) Guthaben aus der Abrechnung ergibt. Dies vermeidet zum einen eine Vorfinanzierung der Nebenkosten durch den Vermieter, und vermeidet langwierige und unangenehme Streitigkeiten über die Höhe und die INHALTE der Abrechnung
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Abrechnung II: Rechtzeitiger Zugang der Abrechnung
Bestreitet ein Mieter den Zugang der Abrechnung und hat er in der Folgezeit weder die Nachzahlung noch die erhöhte Vorauszahlung geleistet, ist die erneute Erteilung der Abrechnung durch den Vermieter nach Fristablauf (Anm. der BIG: gem. § 556 Abs.3 BGB: 1 Jahr nach der Abrechnungsperiode)nicht möglich. Enthält die Betriebskostenabrechnung im Folgejahr nicht die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen, wie sie der Mieter nicht angepasst hatte, sondern die SOLLVORAUSZAHLUNGEN, besteht kein Nachzahlungsanspruch aus dieser Abrechnung. Eine Umstellung der Abrechnung von SOLL-Vorauszahlungen auf IST-Vorauszahlungen ist nach Ablauf der Jahresfrist nicht mehr möglich.
(AG Duisburg-Ruhrort, Urteil v. 07.02.2002 - 9 C 281/01 A)
Praxistipps:
a) Muß man alle Abrechnungen jetzt per Einschreiben/Rückschein versenden? NEIN. Aber: Das Erfordernis des Zugangsbeweises ist eine indirekte Folge der durch die Mietrechtsreform bestimmten Abrechnungsfrist. Dem Problem entgeht man am besten und einfachsten, indem die Abrechnung frühzeitig, spätestens 2-3 Monate vor Ablauf der Jahresfrist erstellt und an die Mieter sendet. Bei den Mietern, die eine Nachzahlung leisten müssen, und dies dann nicht tun, ergibt sich der Zugangsbeweis evtl. aus dem folgenden Schriftwechsel z.B. bezüglich der Anmahnung ausstehender Nachforderungen. Wenn nicht, empfehlen wir dann für die verbleibenden Einzelfälle die erneute Zustellung per Boten oder Einschreiben/Rückschein.
b) Die Abrechnung nach SOLL-Vorauszahlungen erscheint manchen einfacher, da man dann eine z.B. parallel laufende Klage wegen Mietrückständen nicht wegen Wegfall der offenen Vorauszahlungen, die nach Vorlage der Abrechnung ja in dieser enthalten sind, ändern muß. Es hilft aber nix: die Abrechnung nach IST-VZ ist die einzig rechtssichere. TIP: Wenn Mieter (wenigstens) einen Teil der Miete zahlen, und dabei keine besondere Verwendung angeben (z.B. für einen bestimmten Monat) empfehlen wir, mit dem eingegangenen Betrag immer zunächst die Vorauszahlungen auszugleichen, und mit dem "Rest" die Grundmietforderung "aufzufüllen".
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Mietausfälle und Prozesskosten als Mangelfolgeschaden
a) Infolge von Baumängeln entstandene Mietausfälle gehören zu den engen Mangelfolgeschäden, auch wenn sie nicht beim Auftraggeber, sondern nach Weiterveräußerung beim Erwerber entstanden sind.
b) Die Prozeßkosten aus den Streitigkeiten um die Mietausfälle gehören ebenfalls zu den engen Mangelfolgeschäden.
(BGH, Urteil vom 25.09.2003 - VII ZR 357/02)
Anmerkung: Vorsicht mit der (vorzeitigen) Akzeptanz von (überhöhten) Mietminderungen. Zum einen können überhöhte Minderungen nicht geltend gemacht werden, zum anderen ist es den Mietern dann oft nicht mehr "abzugewöhnen", daß die Miete nicht ständig wegen jeder "Kleinigkeit" gemindert werden darf. Viele Vermieter haben großzügiges Entgegenkommen aufgrund einer möglichen Geltendmachung bei anderen schon durch übermäßige und wiederholende Minderungen in den Folgejahren mehrfach "büßen müssen".
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Abnutzung der mitvermieteten Gegenstände in der Wohnung - Badewanne
Der Mieter muß die durch den Zeitablauf bedingten Verschlechterungen der mitvermieteten Gegenstände in der Wohnung prinzipiell hinnehmen und hat keinen Anspruch auf Austausch durch neue Ersatzgegenstände. Die Grenze, ab der die Vermieterpflicht zum Austausch der mitvermieteten Gegenstände beginnt, ist allerdings die Funktionsfähigkeit derselben. Daß die banstandete Badewanne 20 Jahre alt war, reichte nicht aus - ein Mangel sowie die dann gegebene Instandsetzungspflicht komme erst dann in Betracht, wenn die Badewanne nach weiterem Verschleiß nicht mehr benutzt werden kann. Für das Gericht war nicht nachvollziehbar, warum die "stark aufgerauhte Oberfläche der Wanne" durch den Mieter nicht hätte gereinigt werden können. Das Gericht weiter: Rostansatz könne durch geeignete Maßnahmen beseitigt werden.
(AG Coesfeld, 2003)
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Vorzeitige Zahlung der Mietkaution
Der Vermieter darf vom Mieter geleistete Zahlungen einbehalten, die dieser auf Grund einer wirksamen Mietkautionsvereinbarung geleistet hat. Das gilt auch, wenn die Zahlung vor Abschluß des Mietvertrages erfolgt ist. Der Vermieter muß den Mieter nicht über das Recht zur Teilzahlung aufklären.
(LG Dortmund, Urteil vom 13.05.2003 - 1 S 365/02)
Anmerkung: Gemäß § 551 BGB hat der Mieter das Recht, die Kaution in drei Teilbeträgen jeweils mit den ersten drei Mieten zu zahlen. Dieses Recht ist zwingend. Abweichende Regelungen im Mietvertrag führen zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionregelung, und damit zu einem Rückzahlungsanspruch des Mieters bereits während der Mietzeit. In der Praxis ist es so jedoch nicht üblich und für den Vermieter riskant. Wir empfehlen, im Mietvertrag die Kaution "gemäß § 551 BGB" zu vereinbaren, und die Zahlung vor Mietbeginn/Übergabe mündlich zu besprechen
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Mietbescheinigung: System zur Auswahl der Mieter bei Neuvermietungen
Für die Vermieter von Wohnraum stellt es aufgrund der beschränkten Kündigungsmöglichkeiten ein erhebliches Risiko dar, einen Vertrag mit einem möglicherweise problematischen Mieter abzuschließen. Die gerade in der letzten Zeit erfolgten Versuche des Aufbaus von Datenbanken mit "Problemmietern" sind aus datenschutzrechtlichen, organisatorischen und finanziellen Gründen problematisch, für den einzelnen Betroffenen nicht einseh- und nachvollziehbar, und unseres Erachtens nicht Erfolg versprechend.
Mietinterressenten, die "Problemgruppen" angehören, oder deren Einkommen nicht sehr hoch ist, haben oft Probleme, eine Wohnung zu bekommen, da viele Vermieter Personen, die sie einer "Problemgruppe" zuordnen, nicht in Betracht ziehen, obwohl es sich im Einzelfall um die besten Mieter handeln kann, die man sich nur wünschen kann. Typische "Problemgruppen" sind z.B. Rechtsanwälte, Lehrer, Paare oder Alleinerziehende mit Kindern, Leute mit Musikinstrument oder Haustier....
Zur Lösung dieses Problems für Vermieter und Mieter haben wir die beiliegende Mietbescheinigung entwickelt. Bei den von uns verwalteten Mietverhältnissen erhält jeder Mieter am Mietende eine solche Bescheinigung, die er dann bei Bewerbungen für neue Wohnungen den (neuen) Vermietern vorlegen kann. Das System erfolgt analog wie die Ausstellung und Vorlage von Arbeitszeugnissen.
Vermieter können Mietinteressenten auch ein leeres Formblatt der Mietbescheinigung aushändigen, und diese auffordern, sich die Bescheinigung vom vorherigen Vermieter oder einem früheren Vermieter ausfüllen zu lassen. Dieses System wird am besten funktionieren, wenn es sich als Standard etablieren kann. Eine möglichst große Verbreitung kommt Vermietern und Mietern zugute. Das Formblatt kann uneingeschränkt weiter gegeben, oder vervielfältigt werden. Wir erheben keinerlei Entgelte oder Rechte daran.
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Mobilfunkantenne I
Alleine die Tatsache, dass auf dem Dach des Hauses, in dem sich die Mietwohnung befindet, eine Mobilfunkantenne betrieben wird, begründet nicht die Mietminderung. Die theoretische, aber entfernt liegende, vom Mieter empfundene Möglichkeit einer Gesundheitsbeeinträchtigung durch die Strahlungen, reicht nicht aus.
(AG Gießen, Urteil vom 09.07.2001)
Anmerkung: Dies gilt dann auch, wenn die Antenne auf einem benachbarten Anwesen steht.
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Mobilfunkantenne II
Bei Einhaltung der in der 26. BImSchV (Bundesemissionsschutzverordnung) festgesetzten Grenzwerte kann derzeit nicht von schädlichen Umwelteinwirkungen durch Mobilfunk ausgegangen werden.
(OVG Koblenz, Beschluss vom 20.08.2001)
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Mieterinsolvenz I
Bei Insolvenz des Mieters kann der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Herausgabe der Mieträume verlangen. Jedoch ist der Insolvenzverwalter nicht zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustandes verpflichtet. Dies bedeutet, dass er weder zur Beseitigung von Mietschäden noch zur Entfernung von Einbauten bzw. eingebrachten Sachen des Mieters oder zur Herstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet ist. Solche Ansprüche (auf Erfüllung oder Schadensersatz) kann der Vermieter nur zum Vermögensverzeichnis (§ 153 Insolvenzordnung) anmelden.
(BGH, Urteil vom 05.07.2001)
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Mieterinsolvenz II
Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann nach dem Antrag auf Eröffnung der Verbraucher Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters nur auf Zahlungsrückstände gestützt werden, die nach dem Antrag eingetreten sind.
(LG Neubrandenburg, Urteil vom 14.08.2001)
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Geänderte Verjährungsfristen entsprechend der Schuldrechtsreform zum 01-01-2002
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Anspruch
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Verjährungsfrist
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Beginn der Verjährung
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Mietforderungen (Grundmiete, Betriebs- und Heizkostenvorauszahl ungen und Pauschalen)
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3 Jahre; § 195 BGB
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Schluß des Jahres, in dem der Anspruch entsteht; § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB
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Schadensersatzanspr üche wegen Beschädigungen der Mietsache
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6 Monate, § 548 BGB
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Rückgabe der Mietsache durch den Mieter; § 548 BGB
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Schadensersatzanspr üche wegen unterlassener Schönheitsreparature n
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6 Monate, § 548 BGB
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Rückgabe der Mietsache durch den Mieter; § 548 BGB in Verbindung mit § 200 BGB
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Rückgabe der Mietsache
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30 Jahre; § 197 Abs. 1 Nr. 1 BGB
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Ende des Mietverhältnisses
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Rückzahlung der Kaution
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3 Jahre; § 195 BGB
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Schluß des Jahres, in dem das Mietverhältnis endigt; § 199 BGB
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Schadensersatzanspr üche des Mieters (Vermögensschäden)
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10 Jahre; § 199 Abs. 3 BGB
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Entstehung des Anspruchs
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Aufwendungsersatzan sprüche des Mieters
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6 Monate; § 548 BGB
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Rechtliches Ende des Mietverhältnisses
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Ansprüche des Mieters auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung **
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6 Monate; § 548 BGB
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Rechtliches Ende des Mietverhältnisses
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*: Achtung: Grundvoraussetzung ist weiterhin, daß die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag geregelt ist; ohne mietvertragliche Regelung ist immer der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet.
**: Empfehlung: Der Mietvertrag sollte Regelungen über Einrichtungen und vor allem Ein-, Umoder Ausbauten des Mieters enthalten (z.B. Zeitraum der verbilligten Miete wegen finanziellen oder sonstigen Eigenleistungen des Mieters, Recht des Vermieters auf Ablöse, Eigentumsübergang nach bestimmtem Zeitraum ....) Dies ist vor allem bei Modernisierungen durch den Mieter und bei gewerblichen Mietverhältnissen sinnvoll und wichtig.
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Aufstellen einer Waschmaschine in den Mieträumen
Das Aufstellen einer Waschmaschine in der Wohnung zählt grundsätzlich zum zulässigen Mietgebrauch.
(AG Köln, Urteil vom 11.01.2001 - 207 C 221/00)
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Dosieranlage für die Trinkwasseraufbereitung bzw. -entkalkung
Der Mieter einer Wohnung hat die vom Vermieter vorgenommene chemische Aufbereitung des Leitungswassers zu dulden, wenn das aufbereitete Wasser lebensmittel rechtlich unbedenklich ist.
(LG Braunschweig, Urteil vom 05.05.2000, 6 S 972/99 = NZM 2001, S.581
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Schadensersatzpflicht des Vermieters (1.)
Der Hauseigentümer haftet nicht unter den Gesichtspunkten der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht für Schäden, die ein Besucher seines Hauses dadurch erleidet, daß er auf einer Treppenanlage im Eingangsbereich des Hauses zu Fall kommt, weil er das Haus bei völliger Dunkelheit verlassen hat, ohne die Beleuchtung des Aussenbereichs einzuschalten. Der Besucher darf nicht darauf vertrauen, daß die Aussenbeleuchtung beim Verlassen des Hauses ebenso wie beim Betreten des Grundstücks durch Bewegungsmelder eingeschaltet wird.
(OLG Köln, Urteil vom 08.11.2000, - 11 U 41/00 = ZMR 2001, S.273)
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Auszahlung der Kaution
Rechnet der Vemieter ein Mietverhältnis unter Berücksichtigung der Kaution ab und zahlt er das Abrechnungsguthaben an den Mieter aus, so können damit nicht berücksichtigte Forderungen des Vermieters erlassen worden sein.
(OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.04.2001, - 24 U 133/00 = NZM 2001, S.893)
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Schimmelbildung nach Einbau neuer Fenster
Macht der Einbau neuer Fenster ein geändertes Lüftungsverhalten erforderlich und kommt es zu Schimmelbildung, weil der Mieter dem nicht gerecht wird, stammt der Mangel dennoch aus dem Gefahrenkreis des Vermieters. Das gilt jedenfalls dann, wenn er den Mieter nicht über die nach dem Einbau notwendigen zusätzlichen Lüftungsmaßnahmen unterrichtet hat.
(LG Gießen, 1 S 63/2000)
Anmerkung: Bei Bedarf können Sie entsprechende Formblätter mit Erklärungen der Problematik und Hinweisen auf ein angemessenes Lüftungsverhalten von uns erhalten
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Beweislast bei Ungezieferbefall einer Wohnung
Bei Ungezieferbefall mit einem Vorratsschädling müssen die Mieter nachweisen, dass sie den Befall nicht zu vertreten haben, wenn bereits der erste Anschein gegen eine bauseitige Ursache spricht.
(LG Hamburg, Urteil vom 04.07.2000, 307 S 17/00)
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Kostenverteilerschlüssel für Nebenkosten
Das Bestimmungsrecht nach billigem Ermessen lässt dem Vermieter begriffsnotwendig einen bis an die Grenzen der Billigkeit reichenden Ermessensspielraum bei der Wahl der in Betracht kommenden Verteilungsschlüssel, so dass es im Streifall zunächst dem Mieter obliegt, die Billigkeit der getroffenen Leistungsbestimmung substantiiert zu bestreiten. Ist das geschehen, ist es Sache des Vermieters, die Tatsachen darzulegen und zu beweisen, die die Billigkeit seiner Leistungsbestimmung rechtfertigen.
(OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.02.2000, 10 W 1/00)
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